1216 주택시장 안정화대책 정책내용 알아보기

1216 주택시장안정화 대책 중 전세대출을 이용한 갭투자 방지, 주택보유부담 강화에 대한 내역입니다.

1. 투기지역,투기과열지구 주택담보대출 관리강화
   1. 시가9억원 초과 주택에 대한 담보대출 LTV(담보인정비율) 추가 강화
   2. 초고가 아파트(시가 15억 초과)에 대한 주택구입용 주택담보대출 금지
   3. DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상황비율) 관리강화
   4. 주택담보대출의 실수요 요건 강화
   5. 주택구입목적 사업자대출에 대한 관리 강화
   6. 주택임대업 개인사업자에 대한 RTI 강화
2. 전세대출을 이용한 갭투자 방지
   1. 사적보증(서울보증보험)의 전세대출보증규제를 공적수준으로 강화
   2. 전세자금대출 후 신규주택 매입제한
3. 주택보유부담 강화
   1. 종합부동산세 세율 상향 조정
   2. 조정대상지역 2주택자 종부세 세부담상한 상향조정
   3. 종부세 1주택보유 고령자의 세액공제율 및 합산공제율 확대
   4. 공시가격 현실화율 제고
4. 실수요자 중심의 양도소득세 제도 보완
   1. 1세대1주택자 장기보유특별공제에 거주기간 요건 추가
   2. 2년이상 거주자에 한해 1세대1주택자 장기보유특별공제 적용(9.13정책발표)
   3. 조정대상지역 일시적 2주택자 전입요건 추가 및 중복보유허용기한 단축
   4. 등록 임대주택에 대한 양도소득세 비과세 요건에 거주요건 추가
   5. 조정대상지역 다주택자 양도소득세 중과 주택수에 분양권도 포함
   6. 2년미만 보유주택에 대한 양도소득세율 인상
   7. 조정대상지역 내 다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제
5. 민간택지 분양가 상한제 적용지역 확대
6. 시장거래질서 조사체계 강화
   1. 고가주택에 대한 자금출처 전수분석 및 법인 탈루혐의 정밀 검증
   2. 실거래 조사 및 정비사업 합동점검 상시화
   3. 자금조달계획서 제출대상 확대 및 신고항목 구체화
   4. 자금조달계획서 증빙자료 제출
7. 공정한 청약질서 확립
   1. 공급질서 교란, 불법 전매시 청약제한 강화
   2. 청약당첨요건 강화
   3. 청약재당첨 제한 강화
8. 임대등록제도 보완
   1. 임대등록 시 취득세, 재산세 혜택 축소
   2. 등록 임대사업자 의무 위반사례에 대한 합동점검 추진
   3. 등록 임대사업자 책임강활를 위한 등록요건 강화
   4. 임차인 보증금 피해방지를 위한 사업자 의무 강화
9. 실수요자를 위한 공급확대

무주택자가 시가9억 초과 주택구입, 1주택자가 9억초과 주택을 보유한 전세대출 차주의 경우 HF한국주택금융공사, HUG주택도시보증공사 2군데는 제한되고 있으나, SGI서울보증의 경우는 제약이 없었습니다.

 

그러나 금번정책으로 SGI서울보증보험의 경우도 시가 9억초과 주택을 구입, 보유한 차주에 대한 전세대출 보증을 제한할 수 있도록 할 예정입니다.

협조요청 수준이며, 2020년1월부터 시행예정입니다.

 

전세자금대출을 받은 차주가 전세대출을 받은 후 시가 9억원 초과주택을 매입하거나, 2주택 이상을 보유할 경우 전세대출금이 회수조치 됩니다.

다만, 불가피한 전세수요로 전세대출 필요시에는 보증을 유지하도록 되어 있어요.

 

현재는 전세대출 만기 시 차주의 보유주택을 확인하여 2주택이상 보유시 전세대출보증만기연장을 제한 하는 수준이였는데, 회수조치로 강화될 예정입니다.

 

보증기관 내규개정 시행일 이후 전세대출 신규실행 분(2020년1월예정) 부터 적용될 예정입니다.

 

 

 

 

종합부동산세 세율을 또 인상한다는 이야기 입니다. 1216대책이전에도 지속적으로 오를수밖에 없었는데 세율까지 추가로 높인다고 합니다.

종합부동산세의 경우 공시지가를 기준으로 산출하며, 여기에 공정시장가액비율 85%를 적용(2019년 적용기준) 하여 과세표준을 산출하고, 여기에 세율을 곱하여서 산출되게 됩니다.

 

현재는 시가의 약 70%수준인 공시지가를 100%수준으로, 공정시장가액비율 85%를 2022년 100%수준으로 맞추도록 예정이 되어져 있습니다!

 

10억원의 주택이라면 2019년 현재는 종합부동산세에 적용되는 부동산가격은 5.95억수준입니다. 2022년 공시지가 100%수준, 공정시장가액비율 100%가 된다면 부동산가격은 10억원으로 계산되게 됩니다.

 

즉, 부동산가격이 0원도 안오르더라도 168%상승하여 종합부동산세가 산출되는데, 세율까지도 올린다고하니 몇년후에는 곡소리가 나지 싶습니다.

1216대책에 나온 종합부동산세 세율인상계획입니다. 2020년 납부분부터 적용예정입니다.

종합부동산세세율인상표1216대책

세부담이 전년대비 증가폭을 기존 200% 제한에서 300%제한으로 확대적용합니다. 세금 올린만큼 받겠다는 것이지요.
20년 납부분부터 적용됩니다.

 

 

1주택자인 60세이상 고령자의 종합부동산세 부담을 경과하는 방안입니다.
20년 납부분부터 적용 됩니다.

고령자종합부동산세경감율표 1216대책

 

 

20년부터 공시는 시세변동율을 공시가격에 반영하고, 고가주택 중심으로 현실화율을 우선 제고합니다.
향후 공동주택 시세가 9억 ∼ 15억원선이면 70%, 15억 ∼ 30억원선이면 75%, 30억원 이상이면 80% 수준까지 반영할 예정입니다.

 

 

1. 투기지역,투기과열지구 주택담보대출 관리강화
   1. 시가9억원 초과 주택에 대한 담보대출 LTV(담보인정비율) 추가 강화
   2. 초고가 아파트(시가 15억 초과)에 대한 주택구입용 주택담보대출 금지
   3. DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상황비율) 관리강화
   4. 주택담보대출의 실수요 요건 강화
   5. 주택구입목적 사업자대출에 대한 관리 강화
   6. 주택임대업 개인사업자에 대한 RTI 강화
2. 전세대출을 이용한 갭투자 방지
   1. 사적보증(서울보증보험)의 전세대출보증규제를 공적수준으로 강화
   2. 전세자금대출 후 신규주택 매입제한
3. 주택보유부담 강화
   1. 종합부동산세 세율 상향 조정
   2. 조정대상지역 2주택자 종부세 세부담상한 상향조정
   3. 종부세 1주택보유 고령자의 세액공제율 및 합산공제율 확대
   4. 공시가격 현실화율 제고
4. 실수요자 중심의 양도소득세 제도 보완
   1. 1세대1주택자 장기보유특별공제에 거주기간 요건 추가
   2. 2년이상 거주자에 한해 1세대1주택자 장기보유특별공제 적용(9.13정책발표)
   3. 조정대상지역 일시적 2주택자 전입요건 추가 및 중복보유허용기한 단축
   4. 등록 임대주택에 대한 양도소득세 비과세 요건에 거주요건 추가
   5. 조정대상지역 다주택자 양도소득세 중과 주택수에 분양권도 포함
   6. 2년미만 보유주택에 대한 양도소득세율 인상
   7. 조정대상지역 내 다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제
5. 민간택지 분양가 상한제 적용지역 확대
6. 시장거래질서 조사체계 강화
   1. 고가주택에 대한 자금출처 전수분석 및 법인 탈루혐의 정밀 검증
   2. 실거래 조사 및 정비사업 합동점검 상시화
   3. 자금조달계획서 제출대상 확대 및 신고항목 구체화
   4. 자금조달계획서 증빙자료 제출
7. 공정한 청약질서 확립
   1. 공급질서 교란, 불법 전매시 청약제한 강화
   2. 청약당첨요건 강화
   3. 청약재당첨 제한 강화
8. 임대등록제도 보완
   1. 임대등록 시 취득세, 재산세 혜택 축소
   2. 등록 임대사업자 의무 위반사례에 대한 합동점검 추진
   3. 등록 임대사업자 책임강활를 위한 등록요건 강화
   4. 임차인 보증금 피해방지를 위한 사업자 의무 강화
9. 실수요자를 위한 공급확대

 

 

 

9억이하에 대해서는 LTV 40%, 9억초과분에 대해서는 LTV 20% 적용됩니다
( 14억원인 경우 주택담보대출 한도는 9억× 40% + 5억 × 20% = 4.6억 )
전 금융권 가계대출, 주택임대업, 주택매매업 개인사업자 및 법인대출 대상에 적용이 되며 19년12월23일부터 적용됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

DSR은 연간소득 대비 모든가계대출의 원리금(원금+이자) 상환액의 비율을 의미합니다.
투기지역, 투기과열지구의 시가 9억원 초과주택에 대한 담보대출 차주(대출자)에 대해서는 차주 단위로 DSR 규제 적용, 12월23일부터 적용됩니다.
DSR 규제한도는 은행권은 40%, 비은행권은 60% 수준이며, 단계적으로 ’21년말까지 40%로 하향조정 될 예정입니다.
기존에도 DSR관리가 되긴 했는데요, 가계의 평균 DSR을 40%이내로 관리하여 개별 대출의 DSR의 40%를 초과해도 대출취급이 가능했었습니다.

 

 

 

 

 

 

12월23일부터 적용됩니다. 1주택을 보유하고 있는 세대, 무주택세대더라도 시가 9억이상의 고가주택을 매입하는 세대의 경우 주택담보대출을 받기 위해서는 1년내 전입을 해야한다는 조건이 붙는다는건데요,
대출 받기도 어렵지만 실수요 요건도 맞춰야 하니 이래저래 남의돈 쓰기가 어려워졌습니다.
“시가 9억“으로 변경되었다는 점, 놓치지 말아야합니다.

 

 

 

 

투기지역, 투기과열지구(추가)에서 주택임대업, 주택매매업 이외 업종 영위 사업자에 대해 주택구입목적의 주택담보대출 취급이 금지됩니다.
12월23일부터 적용됩니다.

 

 

 

 

 

투기지역, 투기과열지구 주택임대업 개인사업자대출의 RTI기준을 기존 1.25배 이상에서 1.5배 이상으로 강화합니다.

금리4%, 월세 300만원 나오는 부동산에 대해 순수하게 RTI로만 대출금을 산출해보면 아래와 같아요. RTI가 높을수록 대출금이 줄어듭니다.
RTI 1.25 적용시 대출가능금액 7.2억
RTI 1.5 적용시 대출가능금액 6억 이 나옵니다.

 

 

1. 투기지역,투기과열지구 주택담보대출 관리강화
   1. 시가9억원 초과 주택에 대한 담보대출 LTV(담보인정비율) 추가 강화
   2. 초고가 아파트(시가 15억 초과)에 대한 주택구입용 주택담보대출 금지
   3. DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상황비율) 관리강화
   4. 주택담보대출의 실수요 요건 강화
   5. 주택구입목적 사업자대출에 대한 관리 강화
   6. 주택임대업 개인사업자에 대한 RTI 강화
2. 전세대출을 이용한 갭투자 방지
   1. 사적보증(서울보증보험)의 전세대출보증규제를 공적수준으로 강화
   2. 전세자금대출 후 신규주택 매입제한
3. 주택보유부담 강화
   1. 종합부동산세 세율 상향 조정
   2. 조정대상지역 2주택자 종부세 세부담상한 상향조정
   3. 종부세 1주택보유 고령자의 세액공제율 및 합산공제율 확대
   4. 공시가격 현실화율 제고
4. 실수요자 중심의 양도소득세 제도 보완
   1. 1세대1주택자 장기보유특별공제에 거주기간 요건 추가
   2. 2년이상 거주자에 한해 1세대1주택자 장기보유특별공제 적용(9.13정책발표)
   3. 조정대상지역 일시적 2주택자 전입요건 추가 및 중복보유허용기한 단축
   4. 등록 임대주택에 대한 양도소득세 비과세 요건에 거주요건 추가
   5. 조정대상지역 다주택자 양도소득세 중과 주택수에 분양권도 포함
   6. 2년미만 보유주택에 대한 양도소득세율 인상
   7. 조정대상지역 내 다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제
5. 민간택지 분양가 상한제 적용지역 확대
6. 시장거래질서 조사체계 강화
   1. 고가주택에 대한 자금출처 전수분석 및 법인 탈루혐의 정밀 검증
   2. 실거래 조사 및 정비사업 합동점검 상시화
   3. 자금조달계획서 제출대상 확대 및 신고항목 구체화
   4. 자금조달계획서 증빙자료 제출
7. 공정한 청약질서 확립
   1. 공급질서 교란, 불법 전매시 청약제한 강화
   2. 청약당첨요건 강화
   3. 청약재당첨 제한 강화
8. 임대등록제도 보완
   1. 임대등록 시 취득세, 재산세 혜택 축소
   2. 등록 임대사업자 의무 위반사례에 대한 합동점검 추진
   3. 등록 임대사업자 책임강활를 위한 등록요건 강화
   4. 임차인 보증금 피해방지를 위한 사업자 의무 강화
9. 실수요자를 위한 공급확대

 

 

 

 

 

1세데1주택자의 실거래가 9억초과에 대한 장기보유특별공제율에 거주기간 요건이 추가되었습니다. 2021년1월1일 양도분부터 적용이 됩니다.
연8%, 최대 80%(10년)는 그대로인데 연8%는 보유기간 연4%, 거주기간 연4% 으로 분리되어 적용 됩니다.

 

1가구1주택장기보유특별공제율표

 

기존에는 거주기간 상관없이 보유기간 기준 80%가 적용되었으며,
2020년부터는 조정대상지역내에서는 거주기간 2년 조건이 충족되어야만 80%가 가능하도록 규제되었으나,
2021년 부터는 보다 더 강화된 조건으로 규제됩니다.

 

 

 

 

2018년9월13일정책때 발표된 내역입니다.
2020년부터 양도하는 1세대1주택의 경우 2년거주를 해야만, 9억초과분에 대해 장기보유특별공제(최대80%)가 적용됩니다.

 

 

 

조정대상지역에서 신규주택 취득시, 신규주택 취득일로부터 1년 이내에 해당주택에 진입하고, 취득일로부터 1년이내에 기존 주택을 양도하는 경우에 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 12월17일부터 적용됩니다.

신규주택에 임차인이 있는 경우는 전입의무일이 1년이내가 아닌 임대차계약 종료시까지(단, 최대 2년이내)로 연장적용 됩니다.

 

12월16일 대책발표 전 매매계약 체결&계약금 지불한 경우는 종전규정(조정대상지역 내 일시적 2주택자는 신규주택 취득일로부터 2년 이내 기존주택 양도시 1주택으로 간주, 비과세 혜택 / 일반지역인 경우 3년이내 양도 조건임)

 

 

 

 

조정대상지역 내 등록임대사업자도 거주조건 2년을 충족해야 1세대1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 12월12일 부터 새로 임대등록하는 주택부터 적용됩니다.

기존에는 임대사업자등록을 한 경우 거주기간의 제한을 받지 않고 비과세혜택을 받을 수 있었습니다.

 

 

 

9.13대책으로 조정대상지역 내 2주택 이상의 다주택자가 매도 시 양도세 중과를 시행하는데요, 다주택자의 주택수에 분양권도 포함됩니다. 21년1월1일 양도분부터 적용됩니다.

 

 

 

양도소득세율이 주택(조합원 입주권 포함)은 보유기간 1년 미만 50%, 1년 ∼ 2년 40%로 인상됩니다. 2021년1월1일 양도분부터 적용이 됩니다.

2년미만보유주택양도소득세율인상  

 

 

 

다주택자가 조정대상지역 내 10년 보유한 주택을 양도하는 경우 한시적으로 양도소득세 중과 배제 및 장기보유특별공제가 적용됩니다.

19년12월17일 부터 2020년6월말까지 양도하는 주택에 적용됩니다.

 

1. 투기지역,투기과열지구 주택담보대출 관리강화
   1. 시가9억원 초과 주택에 대한 담보대출 LTV(담보인정비율) 추가 강화
   2. 초고가 아파트(시가 15억 초과)에 대한 주택구입용 주택담보대출 금지
   3. DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상황비율) 관리강화
   4. 주택담보대출의 실수요 요건 강화
   5. 주택구입목적 사업자대출에 대한 관리 강화
   6. 주택임대업 개인사업자에 대한 RTI 강화
2. 전세대출을 이용한 갭투자 방지
   1. 사적보증(서울보증보험)의 전세대출보증규제를 공적수준으로 강화
   2. 전세자금대출 후 신규주택 매입제한
3. 주택보유부담 강화
   1. 종합부동산세 세율 상향 조정
   2. 조정대상지역 2주택자 종부세 세부담상한 상향조정
   3. 종부세 1주택보유 고령자의 세액공제율 및 합산공제율 확대
   4. 공시가격 현실화율 제고
4. 실수요자 중심의 양도소득세 제도 보완
   1. 1세대1주택자 장기보유특별공제에 거주기간 요건 추가
   2. 2년이상 거주자에 한해 1세대1주택자 장기보유특별공제 적용(9.13정책발표)
   3. 조정대상지역 일시적 2주택자 전입요건 추가 및 중복보유허용기한 단축
   4. 등록 임대주택에 대한 양도소득세 비과세 요건에 거주요건 추가
   5. 조정대상지역 다주택자 양도소득세 중과 주택수에 분양권도 포함
   6. 2년미만 보유주택에 대한 양도소득세율 인상
   7. 조정대상지역 내 다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제
5. 민간택지 분양가 상한제 적용지역 확대
6. 시장거래질서 조사체계 강화
   1. 고가주택에 대한 자금출처 전수분석 및 법인 탈루혐의 정밀 검증
   2. 실거래 조사 및 정비사업 합동점검 상시화
   3. 자금조달계획서 제출대상 확대 및 신고항목 구체화
   4. 자금조달계획서 증빙자료 제출
7. 공정한 청약질서 확립
   1. 공급질서 교란, 불법 전매시 청약제한 강화
   2. 청약당첨요건 강화
   3. 청약재당첨 제한 강화
8. 임대등록제도 보완
   1. 임대등록 시 취득세, 재산세 혜택 축소
   2. 등록 임대사업자 의무 위반사례에 대한 합동점검 추진
   3. 등록 임대사업자 책임강활를 위한 등록요건 강화
   4. 임차인 보증금 피해방지를 위한 사업자 의무 강화
9. 실수요자를 위한 공급확대

 

 

※ 분양가 상한제 란 분양가격을 안정시켜 아파트 가격을 일정수준 아래로 분양하도록 규제하는 것으로, 정부에서 분양가 상한선을 결정하고 업체는 그 가격이하로 분양을 하게 됩니다.

 

분양가 상한제 자체가 부동산 가격을 낮추는 효과는 거의 없다고 보며 오히려 공급을 줄이는 효과를 갖고오게 되여 장기적으로는 주태가격상승을 갖고올수 있다고 보는데요, 단기적으로 매수자들이 매입보다는 분양시장으로 고개를 돌리게 되고, 정부의 강력한 부동산정책의지를 보여주는 것이다보니 한동안은 누르는 효과는 있겠지요.

 

12월17일자로 분양가상한제 지정 및 효력발생 효과가 있습니다.
12월16일 발표된 지역(기존지역 포함) 입니다.

2019년12월17일 분양가상한제 적용지

 

 

 

고가주택에 대해서는 국세청이 전수검사를 하게 됩니다(19년하반기)

국토부,감정원에 상설조사팀을 신설하여 불법전매, 청약통장거래, 무자격·무등록 중개등에 대해서 사법조치, 실거래 직권조사, 지자체 수사공조 등을 실시할 예정입니다(20년2월부터)

 

 

 

 

기존 투기과열지구,조정대상지역 3억이상의 주택외에도 비교제 지역의 6억이상 주택취득시에도 자금조달계획서를 제출해야 합니다.

자금조달계획서의 위법 가능성이 높은 항목을 구체화 하고 지급수단 기재도 추가할 예정입니다.

 

투기과열지구 9억초과 주택 실거래신고 시 자금조달계획서와 함께 신고관련 객관적 증빙자료를 제출하게 됩니다.
<< 자기자금의 경우는 소득금액증명원 등, 현금및금융기관 예금액의 경우는 증빙가능한 예적금 잔고 등, 임대보증금의 경우면 전세계약서등, 거래가능여부 확인의 경우 분양권전매제한 예외 증빙 서류 등 >>

증빙자료확인 하여 이상거래 의심이 될 경우 실거래 상설조사팀에서 즉시 조사착수를 하며, 과태료 부과, 관계기관 통보등의 조치를 하게 됩니다.

 

2020년3월부터 적용될 예정입니다.

 

 

 

 

① 공급질서 교란 행외, 불법전매 적발 시 10년간 청약이 금지됩니다. 20년3월 시행됩니다.

 

② 투기과열지구, 대규모 신도시의 거주자 우선공급 조건의 거주기간을 2년 이상으로 강화할 예정입니다.

 

③ 분양가 상한제 적용주택, 투기과열지구 당첨 시 10년, 조정대상지역 당첨시 7년간 청약 재당첨 제한을 적용할 예정입니다.

청약재당첨 제한 규제

 

 

 

 

 

종합부동산세,양도소득세,임대소득세와 동일하게, 취득세와 재산세의 경우도 가액기준을 추가하여 세제혜택을 제한할 예정입니다.
20년상반기 예정이며, 법개정 후 새로 임대등록하는 주택부터 적용됩니다.

 

 

 

 

 

① 임대사업자 등록정보 정비를 연내 완료하고, 사업자의 의무 위반사례에 대해 관계기관 합동점검 추진, 20년 상반기 진행예정입니다.

 

② 미성년자 등록을 제한하고, 위반으로 등록 말소된 자는 2년내 등록제한 등 임대사업자 등록요건이 강화됩니다. 20년상반기 예정입니다.

 

③ 사업자의 보증금 미반환으로 인한 피해발생시 등록말소 후 세재혜택 환수예정
임대차계약 시 등록 사업자의 세금체납 여부, 다가구 주태그이 경우는 전입세대 및 선순위 보증금현황 등을 사업자 설명대상 범위에 추가 하는등 권리관계 설명의무 범위를 확대할 예정입니다. 20년 상반기 예정입니다.