전세 계약 시 꼭 점검해야 하는 사항들 알아보기

집주인이 법인이라면?
전세금을 못 돌려받을 수도 있다는데, 사실일까?

주인

집을 구하다 보면, 가끔 집주인이 개인이 아니라 법인일 때가 있습니다. 정말 마음에 드는 집인데 법인이 집주인인 경우, 계약해도 괜찮은 걸까요?

법인이 집주인 이라면 회사의 자금 사정이 어려워지면, 전세금이나 보증금을 못 돌려받을 가능성이 있기 때문에, 되도록이면 피하는 것이 좋은데요.

 

물론 개인과의 거래도 위험성이 아예 없다고는 볼 수 없지만, 개인에게 전세금을 돌려받는 것보다 법인으로부터 받는 것이 훨씬 복잡합니다. 아무리 내가 1순위 세입자이더라도 그 회사 직원과 퇴직금이 우선순위가 되기 때문입니다.

 

 

법인이 집주인 인 상황, 어떤 경우에 생기는 걸까요?

아파트나 오피스텔 분양을 진행하는 업체가 공실이 된 집을 법인 소유로 가지고 있는 상황, 혹은 회사가 사무실이나 사택으로 쓰려고 산 공간을 임대로 돌리고 있는 상황일 때 주로 발생하는데요.

 

간혹 여러 채의 집을 임대 사업으로 운영하시는 분들이 개인 사업으로 진행하시다가, 세금 업무에 유리하게 작용할 수 있도록 법인으로 전환하는 경우에도 생기는 일입니다.

 

 

‘개인’이 집주인 일 경우, 전세금을 무사히 돌려 받으려면 어떻게 해야 할까요?

 

집주인이 사업을 하다 파산한 사람이라고 가정해 볼게요. 이런 경우 전세금을 무사히 돌려받고 싶다면, 살고 있는 전셋집을 경매로 넘기면 됩니다.

 

단, 이 경우엔 내가 1순위 세입자 일때만 가능합니다. 전입신고 시점에 집주인이 대출이 하나도 없었다면, 경매로 낙찰된 금액에서 전세금만큼만 빼서 돌려받으면 되는 겁니다.

 

만일 2순위 세입자라고 해도 어느 정도 안심하실 수 있습니다. 경매에서 그 집을 낙찰받은 사람이 내가 받아야 할 전세금을 대신 돌려주지 않는다면, 영원히 그 집에서 살 권리가 보장되기 때문입니다.

 

 

 

같은 상황에서 ‘법인’이 집주인 이라면?

 

법인이 망하게 되면 소속된 직원들도 월급이나 퇴직금을 못 받았을 가능성이 큰데요. 그 직원들은 법인이 소유한 전셋집, 즉 내가 살고 있는 집을 경매로 넘겨서 ‘월급’과 ‘퇴직금’ 을 받으려 할 겁니다.

 

그때는 내가 아무리 1순위 세입자라 하더라도 월급과 퇴직금을 못 받은 직원들보다 순위가 밀리게 됩니다.

 

보통 이런 경우에는, 직원들에게 3개월 치 월급과 퇴직금을 주고, 남은 돈에서 전세금을 빼가야 하는데요. 만약 법인 직원들이 수백 명이라면 3개월 치 월급만으로도 경매 낙찰 가격의 전부가 날아갈 겁니다. 이런 경우 전입신고와 확정일자는 무용지물이 되는 것이죠.

 

 

 

직원들이 적으면 돌려받을 수 있지 않을까요?

 

물론 직원이 서너 명인 경우에는 위험 부담이 덜하겠지만, 그래도 안심할 만한 일은 아닙니다. 직원들의 월급 말고도, 법인이 사업을 하기 위해 다른 곳에 투자금을 받았을 경우도 있기 때문입니다.

 

물론 멀쩡했던 법인이 갑자기 망할 가능성은 크지 않지만, 되도록이면 리스크가 적은 계약을 하는 것이 좋겠죠? 이런 이유 때문에, 법인이 소유한 집은 주변 시세보다 저렴하게 나오는 경우가 많습니다. 계약 전 부동산 관계자와 해당 사항들을 꼼꼼히 살펴보시기 바랍니다.

 

정리

은행에서 전세 대출을 신청할 때, 법인이 집주인인 전셋집일 경우에는 실제로 대출을 잘 해주지 않습니다.

임대인이 법인일 경우, 보통 제 1 금융권은 전세 자금 대출을 해주지 않고, 제 2 금융권도 전세보증금의 80% 까지만 대출을 해주는데요. 하지만 제 2 금융권에서 받는 것도 조건이 상당히 까다롭고, 평균 6-7% 대 이자로 부담도 높은 편입니다.

 

은행에서 이렇게 대출을 꺼리는 이유는, 상대적으로 법인이 개인보다 전세 보증금을 받지 못할 확률이 높기 때문입니다.

 

은행에서 받아주지 않는 계약이면, 위험하니 피하는 것이 좋겠다는 신호로 받아 들이시는 게 좋겠죠?

 

그럼에도 불구하고, 법인이 집주인인 전셋집 계약을 꼭 해야 하는 상황이라면 아래 사항을 꼭 점검해 보세요.

 

① 전세 계약서에 법인인감 도장 날인이 되어 있는지 확인할 것 (대표 이사의 개인 도장은 무효가 될 수 있으므로, 반드시 법인인감 도장을 받으셔야 합니다)

 

② 대리인 계약 체결 시, 법인인감증명을 첨부한 위임장이 있는지 확인할 것

 

③ 법인에서 발행한 계약금 영수증인지 확인할 것

 

또한, 임차인을 위한 보증 상품도 있으니 확인해 보시면 좋겠습니다.

전세금을 100% 보호해주는 ‘보증금반환보증상품’인데요. 임대인이 임차인에게 임대 보증금을 반환하지 않을 경우, HUG(주택도시보증공사)가 이를 대신 변제하는 보증상품입니다.

 

최근 전국적으로 매매가가 전세가보다 낮은 ‘깡통전세’가 속출하고 있기에, 전세보증보험 가입자가 늘고 있는데요. 안타까운 건 주인이 법인인 경우에는 이 상품마저 가입하기가 힘들다는 것입니다.